Intro
Le placement sur l'immobilier résidentiel consiste à se procurer un pied-à-terre pour le re-louer afin de générer des revenus supplémentaires et de se construire un portefeuille.
L'économie d'impôt résultant de l'investissement peut être améliorée par des avantages fiscaux qui réduisent l'impôt sur le revenu. Effectivement, en échange d'une promesse de location, le législateur ou le gouvernement permet aux assujettis de bénéficier de déductions fiscales. Les programmes d'exonération fiscale adaptés profitent à tout assujetti qui paie des impôts, car ils peuvent être utilisés pour bénéficier d'un pied-à-terre à taux réduit. Le placement locatif est l'unique instrument permettant de composer un patrimoine financé à crédit, dont les trois quarts sont payés par le locataire et un quart par des économies d'impôts. Il existe quelques types d'instruments d'investissement locatif , dont le Malraux, le Censi Bouvard et le Pinel.
Faire un placement locatif permet d'augmenter en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l'achat récupéré , d'un surplus de revenu considérable. À condition de faire les bons choix.
Au cas où vous désirez plus d'informations sur un placement locatif, vous pouvez voir un conseiller en placement rapidement.
1. Sélectionnez un territoire géographique porteur pour votre placement locatif et étudiez le marché
Choisissez une agglomération dont la démographie est en augmentation, où les transports publics sont adéquats et où les entreprises sont au service de la communauté. Vérifiez la proximité d'écoles ou même d'universités avant d'acheter un appartement de quatre pièces, par exemple, afin de pouvoir le suggérer à une famille ou à des étudiants en colocation.
Consultez les annonces pour savoir quel est le taux de vacance sur votre région et combien coûte la location d'une maison. Une propriété annoncée à un taux exorbitant sera plus difficile à re-louer qu'une autre, et ses occupants partiront dès que possible. Tenez compte de l'économie locale et des principales industries situées à proximité.
Comme sur tout placement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de secteur du bien : il doit s'agir d'un territoire où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes sur certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.
2. Achetez un pied-à-terre c'est avant tout un placement
Ne faites pas intervenir votre affect sur la sélection de votre bien. Effectivement celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un placement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le pied-à-terre plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas sur une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'se procurer, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !
3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos placements
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des placements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs sur le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.
En matière de placement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se procurer !
4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation
Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un placement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces pied-à-terres, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l'investissement adapté en prenant compte des risques possibles (notamment sur l'investissement sur l'ancien, des travaux sont fréquemment à prévoir).
5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur
Le proprio doit demander des documents spécifiques afin de minimiser les risques et de faire un choix éclairé lorsqu'il recherche le locataire "parfait" qui paiera son loyer à temps et qui n'endommagera pas la propriété.
Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.
Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s'il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des pied-à-terres proposés à l'investissement, 1/3 en pied-à-terres sociaux et le tiers restant en résidences principales).
6. Confiez votre bien en gestion à une agence immobilière
L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d'éventuelles créances . Des bénéfices qui compensent largement les honoraires qu'elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.
7. Souscrivez une garantie
La garantie locative est une assurance qui vous protège contre les loyers manqués sur votre propriété. Elle garantit la réussite de votre investissement. Vous devez souscrire une garantie locative propre à chaque bien. L'assurance loyers impayés standard ou la nouvelle assurance mondiale des risques locatifs (qui peut rembourser les dettes jusqu'à 70 000 € par bien et les dommages jusqu'à 7 €
Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque pied-à-terre que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter pour une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu'à 70 000 € par pied-à-terre, et les détériorations jusqu'à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d'assurance et prévoyez d'y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.
Conclusion
L'investissement locatif est une étape cruciale dans la réussite d'un patrimoine. Cependant, il est essentiel de faire un choix judicieux lors de la réalisation de celui-ci afin qu'il soit couronné de succès. En conséquence, l'investissement locatif vous fournira une source de revenus supplémentaires assurée.
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